מס רכישה על דירת מגורים ב-2026: מדרגות המס, מי נחשב בעל דירה יחידה, המועדים והחזרי מס רכישה – דואק קמחי ושות׳, רואי חשבון
מי שרוכש דירה – בראשון לציון או בכל מקום אחר בישראל – חייב להצהיר בתוך 30 ימים ולקבוע בשומה עצמית כמה מס רכישה ישולם, וההבדל בין 'דירה יחידה' לדירה נוספת מגיע למאות אלפי שקלים. כך פועלות מדרגות 2026, מי נחשב בעל דירה יחידה, אילו מועדים אסור לפספס, ואיך מקבלים בחזרה מס רכישה ששולם ביתר.
למי זה נוגע: רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור, יורשים ומשקיעים
מס רכישה חל על כל מי שרוכש זכות במקרקעין בישראל, והוא נגזר משווי העסקה וממצבו של הרוכש ביום הרכישה. ההבדל הגדול ביותר הוא בין מי שנחשב בעל 'דירת מגורים יחידה' – שזכאי למדרגות מס מוטבות – לבין מי שרוכש דירה נוספת ומשלם שיעורים גבוהים בהרבה מהשקל הראשון. לכן הבדיקה נוגעת לרוכשי דירה ראשונה, לזוגות שקונים דירה חדשה לפני שמכרו את הקודמת, ליורשים שמחזיקים חלק בדירת ההורים, לעולים חדשים ולמשקיעים שרוכשים דירה להשכרה.
משרד דואק קמחי ושות׳ – רואי חשבון פועל מראשון לציון ומשרת לקוחות בכל הארץ. מיסוי נדל"ן – רכישה ומכירה של דירת מגורים, החזרי מס שבח ומס רכישה ודיווח לבעלי נכסים בחו"ל – הוא אחד מתחומי ההתמחות של המשרד, ורו"ח יוסף קמחי, מנהל שותף, מחזיק בתעודה במיסוי מקרקעין מתקדם.
כמה כסף מונח על השולחן
מדרגות מס הרכישה לדירת מגורים יחידה בתקופה שמיום 16.1.25 עד 15.1.2028 (הסכומים הוקפאו לשנות המס 2025–2027 ואינם מתואמים למדד): על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ – לא ישולם מס; על חלק השווי העולה על 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ – 3.5%; על חלק השווי העולה על 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – 5%; על חלק השווי העולה על 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – 8%; ומעל 20,183,565 ₪ – 10%. מי שרוכש דירה שאינה דירתו היחידה משלם, לפי הוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026, 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪ ו-10% על החלק העולה על 6,055,070 ₪ – מהשקל הראשון, בלי מדרגה פטורה.
דוגמה להמחשה לפי מדרגות 2026: דירה בשווי 2,200,000 ₪ שנרכשת כדירה יחידה – על 1,978,745 ₪ הראשונים לא משולם מס, ועל היתרה בסך 221,255 ₪ משולמים 3.5%, כלומר 7,744 ₪. אותה דירה, כשהרוכש מחזיק דירה נוספת – 8% על כל השווי, 176,000 ₪. ההפרש: 168,256 ₪. בדירה בשווי 3,500,000 ₪ ההפרש גדול עוד יותר: 70,538 ₪ כדירה יחידה (12,890 ₪ במדרגת 3.5% ועוד 57,648 ₪ במדרגת 5%) לעומת 280,000 ₪ כדירה נוספת – 209,462 ₪ שההגדרה הנכונה של 'דירה יחידה' ותזמון נכון של מכירת הדירה הקודמת חוסכים.
גם המועדים עולים כסף. הצהרה שלא הוגשה במועד גוררת קנס של 310 ₪ על כל שבועיים של פיגור (לתקופה שמיום 16.1.2026 עד 15.1.2027), ומס רכישה ששולם ביתר – למשל 8% על דירה שהתבררה בדיעבד כדירה יחידה – מוחזר רק למי שמבקש תיקון שומה בזמן, ואז בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום.
איך זה עובד: הצהרה בתוך 30 ימים, שומה עצמית ובדיקת המנהל
הרוכש חייב למסור למנהל מיסוי מקרקעין הצהרה בתוך 30 ימים מיום הרכישה (והמוכר – בתוך 30 ימים מיום המכירה). ההצהרה כוללת שומה עצמית של מס הרכישה, ובה הרוכש מצהיר בין היתר אם הדירה היא דירתו היחידה. המנהל שולח הודעה על סכום המס לפי ההצהרה בתוך 20 ימים, ורשאי לבדוק את ההצהרה ולקבוע שומה אחרת בתוך שמונה חודשים מיום שנמסרה לו.
מי נחשב בעל 'דירה יחידה'? לפי הגדרות רשות המסים, הדירה הנרכשת היא דירת המגורים היחידה של הרוכש גם אם בבעלותו דירה נוספת שחלק הבעלות בה אינו עולה על שליש (33%), דירה נוספת שקיבל בירושה וחלקו בה אינו עולה על מחצית (50%), או דירה נוספת המושכרת בשכירות מוגנת מלפני 1/1/1997. הרוכש, בן זוגו (לרבות ידוע בציבור) וילדיו עד גיל 18 נחשבים רוכש אחד – ולכן דירה הרשומה על שם בן הזוג נספרת כדירה של הרוכש.
משפרי דיור שקונים לפני שמכרו: מי שרוכש דירה חלופית זכאי למדרגות של דירה יחידה אם מכר את דירתו הקודמת – שהייתה דירתו היחידה – בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה (ברכישה מיום 1.6.25), בתוך 18 חודשים (למי שרכש מיום 1.6.23 עד 31.5.25), או בתוך 12 חודשים ממועד קבלת החזקה כשהדירה נרכשה מקבלן. בפועל משלמים תחילה לפי השיעור של דירה נוספת או מבקשים הקפאת גבייה, ועם מכירת הדירה הקודמת בתוך התקופה מבקשים תיקון של שומת מס הרכישה והשבת ההפרש.
חדש ב-2026: בעקבות מלחמת 'שאגת הארי' נקבע בחוק הארכת המועדים כי תקופה למכירת הדירה הקודמת שהיום האחרון שלה חל – ולו ביום אחד – בין 28 בפברואר 2026 ל-31 במאי 2026 נדחית בשלושה חודשים: עד 31.8.26 או עד המועד המקורי בתוספת שלושה חודשים, לפי המאוחר. רשות המסים מבקשת לציין בשומה העצמית ובבקשות לתיקון שומה שהמועדים כפופים לחוק הארכת המועדים; שר האוצר רשאי להאריך את התקופה הקובעת עד 9 חודשים בסך הכול.
מס ששולם ביתר ניתן לקבל בחזרה. המנהל רשאי לתקן שומה בתוך ארבע שנים מיום שאושרה כשומה עצמית או מיום שנקבעה, אם נתגלו עובדות חדשות, אם ההצהרה הייתה בלתי נכונה או אם נתגלתה טעות בשומה – וסכומים שיש להחזירם משולמים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום עד יום ההחזרה. מי שחולק על שומה שקבע המנהל מגיש השגה בתוך 30 ימים מיום שנמסרה הודעת השומה; המנהל מחליט בתוך שמונה חודשים, ועל ההחלטה ניתן לערור לוועדת הערר בתוך שלושים יום.
הטעויות שעולות ביוקר
הטעות הנפוצה ביותר היא לשלם 8% כדירה נוספת ולא לבקש אחר כך תיקון שומה: מי שמכר את הדירה הקודמת בתוך התקופה ולא פנה, השאיר את ההפרש אצל רשות המסים. טעות שנייה היא ספירה שגויה של התקופה – 18 חודשים או 24 חודשים לפי מועד הרכישה, ו-12 חודשים מקבלת החזקה דווקא ברכישה מקבלן; יום אחד של איחור במכירה מאבד את כל ההטבה, אלא אם חלה הארכת המועדים של 2026, ואת זה צריך לציין בשומה.
טעויות נוספות: להתייחס לדירה הרשומה על שם בן הזוג כאילו אינה קיימת, או להפך – לפספס שחלק של עד שליש בדירה אחרת אינו פוגע בהגדרת דירה יחידה; להגיש את ההצהרה באיחור ולצבור קנס על כל שבועיים; לפספס את חלון ארבע השנים לתיקון שומה; ולחתום על חוזה בלי לבדוק מראש כמה מס רכישה ישולם ואיך הרכישה משתלבת במכירת הנכס הקודם – כולל הפטור ממס שבח, שבו דירה חלופית שנרכשה עד 24 חודשים לפני המכירה אינה פוגעת בהגדרת הדירה הנמכרת כדירה יחידה.
מה עושים במשרד דואק קמחי ושות׳, ומה הצעד הבא
במשרד דואק קמחי ושות׳ – רואי חשבון, שהוקם בשנת 1993 ופועל מראשון לציון (סחרוב 19, קניון ערי החוף) עבור לקוחות בכל הארץ, מלווים רוכשים ומוכרים של דירות מגורים: בדיקה לפני החתימה מה מס הרכישה הצפוי ואם הרוכש עונה להגדרת 'דירה יחידה', הכנת ההצהרה והשומה העצמית במועד, מעקב אחר מועדי מכירת הדירה הקודמת, ובקשות לתיקון שומה והחזרי מס רכישה ומס שבח על מס ששולם ביתר. המשרד מייצג מול רשויות המס בהשגות, בדיונים על שומות ובתיקוני שומה.
כשמכירת הדירה הקודמת כרוכה במס שבח, המשרד עורך סימולציה לפני המכירה שמשקפת את חבות המס ובוחן מהלכים כמו העברה לקרוב ללא תמורה או בירושה, כך שהרוכש רואה את התמונה המלאה – מס רכישה ומס שבח יחד – לפני החתימה. הצעד הבא: פנו למשרד בטלפון 03-9516644 או במייל dk@dk-cpa.co.il, בימים א׳–ה׳ בין 08:00 ל-17:00 – עדיף לפני החתימה על החוזה, כשעוד אפשר לבחור את המסלול ולתזמן את המכירה והרכישה.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה ב-2026?
לפי מדרגות רשות המסים לתקופה שמיום 16.1.25 עד 15.1.2028: על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ – לא ישולם מס; מעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ – 3.5%; מעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – 5%; מעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – 8%; ומעל 20,183,565 ₪ – 10%. הסכומים הוקפאו ואינם מתואמים למדד בשנות המס 2025–2027.
קניתי דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה – כמה זמן יש לי למכור כדי לשלם מס רכישה של דירה יחידה?
ברכישה מיום 1.6.25 – 24 חודשים ממועד הרכישה; למי שרכש מיום 1.6.23 עד 31.5.25 – 18 חודשים; וברכישה מקבלן – 12 חודשים ממועד קבלת החזקה. אם היום האחרון של התקופה חל בין 28 בפברואר 2026 ל-31 במאי 2026, הוא נדחה בשלושה חודשים לפי חוק הארכת המועדים – עד 31.8.26 או עד המועד המקורי בתוספת שלושה חודשים, לפי המאוחר.
יש לי שליש בדירה שירשתי יחד עם אחיי – אני עדיין נחשב בעל דירה יחידה כשאני קונה דירה?
כן. לפי הגדרות רשות המסים, דירה נוספת שחלקכם בה אינו עולה על שליש (33%) אינה פוגעת בהגדרה, ובדירה שהתקבלה בירושה – חלק שאינו עולה על מחצית (50%). לעומת זאת, הרוכש, בן זוגו וילדיו עד גיל 18 נחשבים רוכש אחד, ולכן דירה של בן הזוג נספרת.
שילמתי 8% מס רכישה, ובסוף הדירה הקודמת נמכרה בתוך התקופה – איך מקבלים את ההפרש?
מגישים למנהל מיסוי מקרקעין בקשה לתיקון שומת מס הרכישה. המנהל רשאי לתקן שומה בתוך ארבע שנים מיום שאושרה כשומה עצמית או מיום שנקבעה, וסכומים שיש להחזירם משולמים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום. המשרד מגיש את הבקשה ומטפל בה מול המשרד האזורי.
מה קורה אם איחרתי בהגשת ההצהרה על הרכישה?
חובת ההצהרה היא בתוך 30 ימים מיום הרכישה. על הצהרה שלא הוגשה במועד מוטל קנס של 310 ₪ על כל שבועיים של פיגור (לתקופה שמיום 16.1.2026 עד 15.1.2027), ולכן כדאי להגיש מיד גם באיחור – כל שבועיים נוספים מגדילים את הקנס.
אני עולה חדש – כמה מס רכישה אשלם על דירה יחידה?
עולה הרוכש דירת מגורים יחידה בתקופה שמתחילה בשנה שלפני העלייה ומסתיימת שבע שנים לאחריה זכאי להקלה לפי תקנה 12א: על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ – לא ישולם מס; מעל 1,978,745 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – 0.5%; מעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – 8%. בדירה ששוויה מעל 20,183,565 ₪ ההקלה אינה חלה. המדרגות תקפות לרכישות מיום 16.1.25 עד 15.1.2028.
מתי משלמים את מס הרכישה, ומה עושים אם לא מסכימים לשומה שקבע המנהל?
מי שנמסרה לו הודעת שומה חייב לשלם את יתרת המס בתוך 15 ימים מיום המסירה. מי שחולק על השומה מגיש השגה בתוך 30 ימים מיום שנמסרה הודעת השומה, ועל החלטת המנהל בהשגה ניתן לערור לוועדת הערר בתוך שלושים יום. המשרד מייצג בהשגות ובדיונים על שומות.