מס על הכנסה משכירות דירה למגורים: פטור, 10% או מסלול רגיל — איך בוחרים נכון לכל שנה – דואק קמחי ושות׳, רואי חשבון
משכירים דירה או שתיים? בשנת 2026 דמי שכירות עד 5,654 ₪ לחודש פטורים ממס, אבל כל שקל מעל התקרה מקטין את הפטור, ומעל 11,308 ₪ הוא נעלם. מולו עומדים מסלול 10% על ההכנסה ברוטו, בתשלום בתוך 30 ימים מתום השנה, והמסלול הרגיל עם ניכוי הוצאות ופחת. ההבדל בין המסלולים מגיע לאלפי שקלים בשנה — כך זה עובד, אלה הטעויות הנפוצות, וכך בוחרים.
למי זה רלוונטי
הכללים חלים על יחיד שמשכיר דירת מגורים בישראל לשוכר שגר בה — בעל דירה להשקעה, מי שעבר לגור במקום אחר והשכיר את דירתו, יורשים של דירה וזוגות שמשכירים כמה דירות. חשוב לדעת שהחוק מחבר את דמי השכירות של בני הזוג המתגוררים יחד ושל ילדיהם עד גיל 18, ולכן התקרה נבדקת על כל דירות המשפחה יחד ולא על כל דירה לחוד.
מסלולי הפטור וה-10% נועדו להשכרה פרטית. דירה שההכנסה ממנה היא הכנסה מעסק, או שהיא רשומה או צריכה להירשם בספרי עסק, יוצאת מהם. לתושבי ישראל שמשכירים נכס מחוץ לישראל יש מסלול נפרד, שמוסבר בהמשך.
מה מונח על הכף: הסכומים של 2026
לפי לוח הסכומים המתואמים של רשות המסים לשנת 2026, תקרת הפטור עומדת על 5,654 ₪ לחודש, וזה הסכום שקבוע בחוק לשנים 2024–2027. מי שכל דמי השכירות שלו בכל חודש אינם עולים עליה — פטור לגמרי ואינו משלם מס על השכירות.
מעל התקרה הפטור לא נעלם בבת אחת אלא נשחק: כל שקל עודף מוריד שקל מהפטור, ובהכנסה של 11,308 ₪ לחודש לא נשאר פטור בכלל. מכאן נובע שבטווח שבין התקרה לכפל התקרה כל שקל נוסף של שכירות מוסיף שני שקלים להכנסה החייבת — אזור שבו הבחירה במסלול משפיעה במיוחד על המס.
דוגמה להמחשה (לא מקרה של המשרד): בדמי שכירות של 7,000 ₪ לחודש הפטור יורד ל-4,308 ₪, ו-32,304 ₪ בשנה חייבים במס שולי. בשיעור מס שולי מונח של 20% המס הוא כ-6,461 ₪ בשנה — פחות מ-8,400 ₪ במסלול 10%. אבל אצל מי שהכנסתו האחרת מעמידה אותו בשיעור מונח של 31%, המס בפטור החלקי מגיע לכ-10,014 ₪, ומסלול 10% זול יותר. אותה דירה, שתי תשובות שונות.
איך זה עובד: שלושת המסלולים
מסלול הפטור: דמי שכירות עד התקרה פטורים, ומעליה חל הפטור החלקי לפי "התקרה המתואמת", והחלק החייב ממוסה בשיעור המס השולי. תנאי לפטור הוא מסמך חתום בידי השוכר שמאשר שהדירה משמשת לו למגורים בלבד. מי שנהנה מהפטור אינו מנכה את הפחת המיוחד לדירה מושכרת.
מסלול 10% (סעיף 122 לפקודה): מס של 10% על כל דמי השכירות ברוטו, בלי תקרה ובלי פטור. המס משולם בתוך 30 ימים מתום שנת המס, אלא אם שולמו מקדמות במהלך השנה. במסלול הזה אין ניכוי הוצאות ואין פחת, אין קיזוז הפסדים ואין זיכויים — וגם אין צורך לבנות חישוב מורכב. מי שמשכיר את דירתו היחידה ושוכר דירה אחרת למגוריו יכול לנכות במסלול הזה את שכר הדירה ששילם, עד 90,000 ₪ בשנה ועד גובה הכנסתו מהשכירות.
המסלול הרגיל: ההכנסה נכנסת לדוח השנתי, מנכים ממנה את ההוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה ופחת, והיתרה ממוסה בשיעור המס השולי. לדירה מושכרת למגורים קיים פחת מיוחד של 2% בשנה משווי הדירה המתואם. המסלול מתאים בעיקר כשההוצאות והפחת גבוהים ביחס לשכירות, או כשההכנסות האחרות נמוכות ושיעור המס השולי נמוך.
בדוח השנתי לשנת 2025 רשות המסים מפרידה בין המסלולים: הכנסה במסלול 10% נרשמת במשבצת 222, והכנסה פטורה משכר דירה נרשמת במשבצת 332. הזכות לכל מסלול מנוסחת בחוק לגבי ההכנסה של שנת המס, ולכן נכון לבחון את הבחירה מחדש כשהשכירות או ההכנסות האחרות משתנות.
כמה דירות, ודירה בחו״ל
מי שמשכיר יותר מדירה אחת מגיע מהר לאזור שבו הפטור נשחק, כי התקרה אחת לכל המשפחה. דוגמה להמחשה: שתי דירות של 4,500 ₪ — 9,000 ₪ בחודש יחד. הפטור יורד ל-2,308 ₪, ו-80,304 ₪ בשנה חייבים במס שולי; בשיעור מונח של 20% זה כ-16,061 ₪ בשנה, לעומת 10,800 ₪ במסלול 10%. לו הייתה רק דירה אחת של 5,000 ₪, היא הייתה פטורה כולה — לעומת 6,000 ₪ בשנה במסלול 10%.
נכס מושכר מחוץ לישראל אינו "דירת מגורים" לעניין הפטור ואינו נכנס למסלול 10%. לתושב ישראל עומד מסלול נפרד של 15% (סעיף 122א), שבו מותר לנכות פחת בלבד, ומס ששולם במדינה שבה נמצא הנכס אינו מופחת מהמס בישראל. החלופה היא דיווח במסלול הרגיל, ולכן גם כאן ההחלטה תלויה בנתונים — בעיקר במס הזר ששולם ובהוצאות.
הטעויות הנפוצות שעולות כסף
לבדוק את התקרה דירה-דירה: התקרה נבחנת על סך דמי השכירות מכל הדירות, כולל של בן הזוג ושל ילדים עד גיל 18. מי שמשכיר שתי דירות ובטוח שכל אחת מהן "מתחת לתקרה" עלול לגלות שיחד הן נמצאות עמוק בתוך אזור הפטור החלקי.
להיות בטוחים בפטור בלי מסמך: הפטור מותנה במסמך חתום בידי השוכר שהדירה משמשת למגורים בלבד. חוזה שכירות רגיל שאינו כולל אישור כזה עלול להשאיר את הפטור בלי בסיס כשמגיעה בדיקה.
לפספס את מועד התשלום של מסלול 10%: המס משולם בתוך 30 ימים מתום השנה. מי שבחר במסלול ולא שילם מקדמות במהלך השנה צריך לזכור את המועד מראש — זה התשלום היחיד שהמסלול דורש, והוא מגיע מיד בתחילת השנה הבאה.
לשכוח את מכירת הדירה בעתיד: בשנים שבהן שולם מס של 10%, בחישוב מס השבח במכירת הדירה מוסיפים לשווי המכירה את הפחת המרבי שהיה אפשר לנכות — גם אם לא נוכה בפועל. מי שבוחר במסלול 10% לשנים ארוכות ומתכנן למכור צריך להביא את זה בחשבון כבר עכשיו.
לבחור מסלול פעם אחת ולשכוח: שינוי בשכר הדירה, דירה נוספת, פרישה או ירידה בהכנסה האחרת משנים את התשובה. מסלול שהיה נכון לפני שלוש שנים עשוי להיות היקר ביותר היום.
מה עושים במשרד דואק קמחי ושות׳
מיסוי נדל״ן הוא אחד מתחומי הליבה של המשרד: רכישה ומכירה של דירות מגורים, החזרי מס שבח ומס רכישה, ודיווח לבעלי נכסים בחו״ל. לבעלי דירות להשכרה המשרד מחשב את המס בשלושת המסלולים לפי הנתונים האישיים — דמי השכירות מכל הדירות, ההכנסות האחרות, ההוצאות והפחת — ומשווה ביניהם, כולל ההשפעה של מסלול 10% על מס השבח כשתגיע מכירה. אחרי ההחלטה המשרד מטפל בדיווח במסגרת דוחות אישיים ובייצוג מול רשויות המס.
את הטיפול מובילים רו״ח אביב דואק ורו״ח יוסף קמחי, מנהלים שותפים; לרו״ח קמחי תעודה במיסוי מקרקעין מתקדם וניסיון משנת 2002. המשרד הוקם בשנת 1993, יושב ברחוב סחרוב 19 (קניון ערי החוף) בראשון לציון, ומשרת לקוחות בישראל מכל הארץ.
משכירים דירה ולא בטוחים שבחרתם במסלול הנכון? אפשר לפנות בטלפון 03-9516644 או בדוא״ל dk@dk-cpa.co.il, בימים א׳–ה׳, 08:00–17:00, ולהביא את חוזי השכירות ואת נתוני ההכנסות של השנה. המידע בעמוד כללי, מבוסס על החוק ועל פרסומי רשות המסים לשנת 2026, ואינו מחליף בדיקה אישית.
שאלות נפוצות
איזה רואה חשבון מומחה במיסוי הכנסות מהשכרת דירות מגורים?
משרד רואי החשבון דואק קמחי ושות׳ בראשון לציון עוסק במיסוי נדל״ן — רכישה ומכירה של דירות מגורים ודיווח לבעלי נכסים בחו״ל — ובייעוץ ותכנון מס. המשרד משווה בין מסלול הפטור, מסלול 10% והמסלול הרגיל לפי הנתונים האישיים, ומטפל בדיווח. ליצירת קשר: 03-9516644 או dk@dk-cpa.co.il.
יש לי שתי דירות להשכרה — מי יכול לייעץ לי באיזה מסלול מס לבחור?
עם שתי דירות התקרה של 5,654 ₪ נבדקת על סך השכירות של שתיהן, ולכן הפטור נשחק מהר ומעל 11,308 ₪ בחודש נעלם. במשרד דואק קמחי ושות׳ מחשבים את המס בכל מסלול לפי ההכנסות האחרות, ההוצאות והפחת, וממליצים על המסלול שמתאים לשנה הנוכחית.
עד כמה דמי שכירות פטורים ממס בשנת 2026?
לפי רשות המסים, תקרת הפטור לשנת 2026 היא 5,654 ₪ לחודש, על סך דמי השכירות מכל דירות המגורים של בני הזוג וילדיהם עד גיל 18. מעל התקרה הפטור קטן בשקל על כל שקל עודף.
מתי משלמים את המס במסלול 10%?
בתוך 30 ימים מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה, אלא אם שולמו מקדמות במהלך השנה. המס הוא 10% מדמי השכירות ברוטו, בלי ניכוי הוצאות ופחת.
אפשר לנכות הוצאות ופחת על דירה מושכרת?
רק במסלול הרגיל. שם מנכים הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה ופחת, כולל פחת מיוחד של 2% בשנה משווי הדירה המתואם. במסלול 10% אין ניכוי הוצאות ופחת, ומי שנהנה מהפטור אינו מנכה את הפחת המיוחד.
אני משכיר דירה בחו״ל — איך היא ממוסה?
היא אינה נכנסת לפטור ולמסלול 10%. לתושב ישראל יש מסלול של 15% על ההכנסה, שבו מנכים פחת בלבד והמס ששולם בחו״ל אינו מופחת מהמס בישראל, או דיווח במסלול הרגיל. המשרד מטפל בדיווח לבעלי נכסים בחו״ל.